مبادئ ودراسات قضائية
بطلان التصرفات العقارية، حسن النية واستقرار الملكيات
ملخص يبيّن كيفية تقييد آثار بطلان التصرفات العقارية وفق المادة (١٣/ب) لحماية حسن النية واستقرار الملكيات، مع توضيح الخيارات القضائية بين إعادة الحال والتعويض.
آخر تحديث: ١٠ أيلول ٢٠٢٦
إعداد ومراجعة: المحامي أشرف الخواجة
الموضوع
البطلان كقاعدة أصلية يوجب إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد ويشمل آثار ذلك المتعاقدين والغير الحاصلين على حق نتيجة ذلك العقد لأن الأصل إذا ذهب بطل فرعه. في مقابل ذلك، نصت المادة (١٣/ب) من قانون الملكية العقارية على قدرة قاضي الموضوع على تقييد آثار البطلان حفاظًا على مبدأي حسن النية واستقرار الملكيات، كما أن المشرع أرجح مصلحة المجتمع المرتبطة بالأمن الاجتماعي على مصلحة المالك الحقيقي في بعض الحالات.
الخلاصة
وفق أحكام المادة (١٣/ب) يواجه القاضي خياريْن بحسب الوقائع وقواعد حسن النية واستقرار الملكيات: - إذا كانت إعادة الحال ممكنة، وكان عدم حسن النية للمتعاملين ثابتًا، وعدم طرح إعادة الحال خطرًا على استقرار الملكيات العقارية، فالتدبير المقرر هو إبطال العقد وإعادة الحال. - إذا كان التنفيذ العيني غير ممكن، أو كان ممكنًا لكن حصل الغير صاحب الحق بحسن نية أو كانت إعادة الحال مهددة لاستقرار الملكيات، فتجوز للمحكمة الحكم بالتعويض مع إبقاء البطلان قائماً، بحيث يكون التعويض بديلاً عن التنفيذ العيني. يبقى الالتزام قائماً لكنه استبدل بمقابل نقدي، ويقدّر التعويض بتاريخ إقامة الدعوى. كما يجوز للمدعي قبل الفصل أن يعدل طلبه بين التنفيذ العيني أو التعويض بحسب إمكان التنفيذ. تُلزم أحكام المادة (١٣/ب/2) المحكمة بتحميل المتسبب بالضرر بالتعويض العادل عند انطباق الوقائع وبعد وزن البينة؛ وإذا بذل حكم جزائي قطعي أن المدعى عليه الأخير غير مسؤول عن جريمة الاحتيال ولم يثبت سوء نيته في دعوى الإبطال، يجب على محكمة الموضوع ترتيب الأثر تطبيقًا لهذه القاعدة. بالنسبة لمرحلة الاستئناف، يتعيّن على محكمة الاستئناف إدخال باقي المدعى عليهم في نظر الطعن حتى لو لم يطعنوا، استنادًا إلى أحكام المادتين (١٧٥، ١١٤/٣) من قانون أصول المحاكمات المدنية، بهدف بحث خيار التعويض العادل أمام المتسبب بالضرر ومنع تجزئة الحكم وإطالة الخصومة.
الأثر العملي
القضاة مطالبون بموازنة مبدأي حسن النية واستقرار الملكيات عند البت في بطلان التصرفات العقارية، واختيار التعويض عند تعذر إعادة الحال أو لخطر المساس باستقرار الملكية أو لحماية الغير الحسن النية؛ ويُقدَّر مبلغ التعويض بتاريخ إقامة الدعوى. كما تُجيز قواعد الإجراءات إدخال المدعى عليهم الآخرين في مرحلة الاستئناف لمناقشة التعويض العادل. هذا ملخص تعليمي عام وليس نصاً قضائياً أو استشارة قانونية.
مصادر ومراجع
تحقق من النص الرسمي وآخر التعديلات قبل الاعتماد المهني.