مبادئ ودراسات قضائية
عقد بيع: نقص أو زيادة في المبيع وآثار التقادم وخبرة المساحة
ملخص يوضح قواعد تطبيق أحكام عقد البيع بشأن الزيادة أو النقص في المبيع، بدء سريان مواعيد التقادم، وضمانات استرداد الرسوم عن المساحة الناقصة، إضافة إلى دور محكمة الاستئناف في استيضاح المساحة الفعلية.
آخر تحديث: ١٠ أيلول ٢٠٢٦
إعداد ومراجعة: المحامي أشرف الخواجة
الموضوع
تناقش الدراسة تطبيق أحكام عقد البيع فيما يتعلق بزيادة أو نقص المساحة المباعة، وحدود الدعوى بمقتضى المادة 493 من القانون المدني، ومعنى انقضاء المهل المقررة لاسترداد الحقوق المرتبطة بالمبيع، وكذلك العلاقة مع نص المادة 293 الخاص بالكسب بلا سبب. كما تتناول أحكام بدء سريان مرور الزمن بناءً على تسجيل القطعة وسبل إثبات المساحة الفعلية ودور محكمة الاستئناف في مخاطبة دائرة الأراضي بموجب نص المادة 185.
الخلاصة
- دعوى المطالبة بفسخ العقد أو إنقاص الثمن أو تكملته بمقتضى حكم المادة 493 لا تسمع إذا مرّ عام واحد على تسليم المبيع. - نص المادة 293 يطبق في حالات الكسب بلا سبب فقط، وليس بديلاً عن قواعد عقد البيع المتعلقة بالنقص أو الزيادة. - ميعاد بداية سريان التقادم المنصوص عليه في المادة 493 يبدأ من تاريخ تسجيل القطعة باسم المشتري لدى دائرة التسجيل، باعتباره انتقالاً حكميًا وفق المادة 497. - استحقاق استرداد الرسوم عن المساحة الناقصة يستند إلى نص المادة 451 بشأن ما دفع بغير حق، وتبلغ الدعوى أجلاً خامسًا إذا انقضت خمس سنوات مع عدم قيام عذر شرعي، ولا تسري عليها أحكام المادة 311. - لمحكمة الاستئناف أن تطلب من دائرة الأراضي والمسوحات إصدار مشروحات عن المساحة الفعلية بعد حسم نصيب الطريق بموجب المادة 185، وتكون هذه المشروحات هي الفيصل في المساحة الفعلية بدلاً من تقرير الخبرة الفنية. - على محكمة الاستئناف ترتيب الآثار القانونية لوجود نقص في المساحة وتحديد مبالغ الرسوم المستردة حال ثبوت النقص مقارنة بما بينته محكمة سابقة. - نطاق الخصومة يحدده مضمون الوكالة التي قدمت على أساسها الدعوى، لأن المدعي هو من يحدد موضوع الادعاء. - إذا أعادت محكمة التمييز الدعوى إلى محكمة الاستئناف مراعاة لمضمون الوكالة ولم تتضمن الوكالة توكيلاً للمطالبة بمبالغ عن المساحة الزائدة أو لأجر المثل، فيجب على محكمة الاستئناف إبطال الحكم الابتدائي ورفض هاتين المطالبَين لكونهما مقدمَتين ممن لا يملك صراحةً حق تقديمهما، وذلك لارتباط ذلك بالنظام العام. المحتوى ملخص تعليمي عام وليس نصاً قضائياً أو استشارة قانونية.
الأثر العملي
هذا ملخص تعليمي عام مبني على النقاط المنشورة في المصدر الرسمي، ولا يُغني عن قراءة المادة الأصلية أو مراجعة المحامي أشرف الخواجة قبل الاعتماد عليه في أي إجراء.
مصادر ومراجع
تحقق من النص الرسمي وآخر التعديلات قبل الاعتماد المهني.