مبادئ ودراسات قضائية
تصرف المستأجر في حق المنفعة (التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن)
ملخص يبيّن الفروق القانونية بين التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن، وانعكاسات كل منهما على انتقال الحقوق والالتزامات ودور المحكمة في تكييف التصرف.
آخر تحديث: ١٠ أيلول ٢٠٢٦
إعداد ومراجعة: المحامي أشرف الخواجة
الموضوع
- اطّر النصوص المشار إليها (المواد 703 و705 و706 من القانون المدني) حق المستأجر في التصرف في حق المنفعة بالبيع أو الهبة أو غيرها، واعتبار التنازل عن الإيجار صورة من صور التصرف، بينما الإيجار من الباطن هو عقد إيجار مستقل.
الخلاصة
- التنازل عن الإيجار: يظل عقد الإيجار الأصلي بين المؤجر والمستأجر قائماً لكن المستأجر الأصلي ينقل إلى المتنازل له جميع حقوقه والتزاماته الناشئة عن ذلك العقد. يمكن وصف هذا التصرف بأنه حوالة حق بالنسبة للحقوق وحوالة دين بالنسبة للالتزامات. للمتنازل له أن يمارس دعوى مباشرة على المؤجر الأصلي في الحقوق التي نُقلت إليه إذا قبل المؤجر هذا التنازل، مع التزام المتنازل له بتحمل التزامات المستأجر الأصلي. كما تظل للمؤجر حقوقه العقدية المرتبطة بالعقد مثل المطالبة بتسليم العين والصيانة وضمان التعرض والاستحقاق والعيوب الخفية. ولا يُعتبر المستأجر الأصلي مؤجراً للمتنازل له بمجرد التنازل. - الإيجار من الباطن: يوجد عقد إيجار أصلي بين المؤجر والمستأجر الأصلي، ثم ينشأ عقد إيجار من الباطن بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن، فتكون علاقة مؤجر-مستأجر بينهما. بموجب الإيجار من الباطن لا تنتقل إلى المستأجر من الباطن حقوق المستأجر الأصلية الثابتة بموجب العقد الأصلي، بل يتوجب على المستأجر الأصلي، باعتباره مؤجراً من الباطن، تمكين المستأجر من الباطن من الانتفاع بالعقار وفقاً لغرض العقد وشروطه ومع ضمان العيوب الخفية؛ ولا يحق للمستأجر من الباطن مطالبة المؤجر الأصلي بالتزامات هذا الأخير الناشئة عن العقد الأصلي. - دور المحكمة: لتكييف التصرف على أنه تنازل أم إيجار من الباطن، يتولّى القاضي تحديد حقيقة التصرف بناءً على قصد الطرفين وإرادتهما المشتركة، دون الاقتصار على الألفاظ أو تسميات المتعاقدين، مع الاستدلال بالقرائن المناسبة. المحتوى أعلاه ملخص تعليمي عام وليس نصاً قضائياً أو استشارة قانونية.
الأثر العملي
هذا ملخص تعليمي عام مبني على النقاط المنشورة في المصدر الرسمي، ولا يُغني عن قراءة المادة الأصلية أو مراجعة المحامي أشرف الخواجة قبل الاعتماد عليه في أي إجراء.
مصادر ومراجع
تحقق من النص الرسمي وآخر التعديلات قبل الاعتماد المهني.