قانون الإيجار
أحكام دعوى فسخ عقد الإيجار
تتناول هذه الدراسة الطبيعة القانونية لدعوى فسخ عقد الإيجار وكيفية عملها كسبيل لإنهاء أثر العقد وإعادة المأجور إلى المالك. كما توضح الشروط الإجرائية والقيود الزمنية التي يفرضها التشريع الأردني ومقارنة موجزة بينها وبين دعوى إخلاء المأجور.
آخر تحديث: ٢ تشرين الأول ٢٠٢٤
إعداد ومراجعة: المحامي أشرف الخواجة
مفهوم دعوى فسخ عقد الإيجار وتأثيرها
دعوى فسخ عقد الإيجار هي طلب قضائي يقدمه المؤجر أمام المحكمة لإلغاء أثر عقد إيجار صحيح وسلخه بسبب إخلال المستأجر بالتزام منصوص عليه في العقد أو في القانون المدني. نتيجتها العملية هي إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد، ويتم الحكم عادة بتسليم المأجور للمالك خالياً من الشواغل، مع بقاء الأمور الخاضعة للقواعد العامة للعقود ما لم ينص القانون على خلاف ذلك.
الشروط الإجرائية المطلوبة قبل إقامة الدعوى
قبل رفع دعوى الفسخ يشترط قانونياً عادة توجيه إنذار عدلي للمستأجر لبيان المخالفة وإعطاء فرصة للامتثال، ما لم اتفق الطرفان على الإعفاء من ذلك. كما يتطلب نشر القواعد المتعلقة برسوم وغرامات عقود الإيجار، وفقاً لأحكام المادة 9 من قانون تنظيم عقود الإيجار رقم 3 لسنة 1973، استيفاء ما يلزم من رسوم قبل إقامة الدعوى.
نطاق التطبيق والمرجع القانوني
يعتمد تطبيق دعوى الفسخ على أحكام القانون المدني (لا سيما المادة 246) وعلى أحكام قانون المالكين والمستأجرين فيما يتعلق بالعقود والآثار الزمنية. عموماً تُطبق دعوى الفسخ على العقود المبرمة بعد تاريخ 31/8/2000 أو على العقود غير المشمولة بقانون المالكين والمستأجرين إذا رُفعت خلال مدة العقد المتفق عليها، وتُنظر أمام محكمة الصلح المختصة مكانياً حيث يقع العقار.
التمييز العملي بين دعوى الفسخ ودعوى الإخلاء
الفارق الأساسي أن دعوى الفسخ تُرفع أثناء مدة العقد لثبوت إخلال بالالتزامات وتُستند إلى قواعد العقد العامة، بينما دعوى الإخلاء تَخضع للحالات المحصورة في قانون المالكين والمستأجرين وغالباً تُقام بعد انقضاء المدة المتفق عليها. تختلف متطلبات الإنذار ومددها والجهة القابلة للادعاء في كل نوع من الدعاوى، كما أن قواعد حماية المستأجر الواردة في قانون المالكين والمستأجرين تحد من تطبيق دعوى الإخلاء في بعض الحالات التي يقتصر فيها الإخلاء على حالات محددة.
تنبيه قانوني
المحتوى تعليمي عام مستمد من المصدر المرتبط في صفحة النشر ولا يعد بديلاً عن النصوص القانونية النافذة أو استشارة محامٍ مرخّص. يجب التحقق من النصوص الأصلية والقوانين المعدّلة والمواعيد القضائية ذات الصلة قبل اتخاذ أي إجراء قانوني.
مصادر ومراجع
تحقق من النص الرسمي وآخر التعديلات قبل الاعتماد المهني.
مسار مرتبط بموضوع الدراسة
الاستشارات والدراسات القانونية
إذا كان موضوع الدراسة قريباً من ملفكم، يمكنكم مراجعة نطاق الخدمة والتواصل مع المكتب لمناقشة الوقائع والوثائق.
مراجعة الخدمة المرتبطة